摘要:REITs是一种很好的房地产融资方式,具有较高的投资收益、运作透明度高、交易简便、分散风险等特点。按照不同的标准,REITs分为很多类型,根据资金投向的不同,REIT可分为权益型、抵押型和混合型。作为一种新的融资产品,REITs具有资产证券化属性、合作性与信托性等属性。为有效利用REITs的融资优势,促进我国房地产事业的发展,本文提出完善法律体系、严格信息披露等措施。

　　关键词:REITs;特点;运作模式;对策

　　REIT是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写,国内理论界和房地产界一般译为“房地产投资信托”或“房地产信托投资基金”,其复数形式为REITs。它是一种集合不特定的投资者,将资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,进行房地产的投资和经营管理,并共同分享房地产投资收益的金融工具,是信托制度在房地产金融领域的应用。

　　一、房地产投资信托基金的优势特点

　　(一)有针对性的投资策略和较高的收益回报

　　REITs具备针对性强的投资策略。由于监管方面的规定,REITs不可能偏离物业投资业务或分散投资至非物业投资业务。因此,稳定的投资策略给投资者带来较肯定及可预见的管理及业务行为,这使REITs既可以获得稳定的当前收入,又能得到富有潜力的资本增值,因而被投资界誉为“全面收益型”投资。同时,在税收方面具有优惠政策,美国REITs所分派股息不会在REITs的层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税,因此能获得较高的税后回报。

　　(二)增强房地产市场的需求及流通性

　　第一,由于REITs采取股票或受益凭证的形式,可上市交易,与传统的以所有权为目的房地产投资相比,REITs具有相当高的流动性。第二,增加潜在的地产投资者的数目,提高二手地产市场的流通性;第三,制造一个来自机构投资者的较为稳定的长期投资需求,增加地产市场的深度。

　　(三)运作透明度高,财务可预测性强

　　上市REITs按规定向投资者披露运营信息,帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资风险;协助投资者对其运营的稳健性建立信心,在充分掌握信息的情况下作出投资决定。在大部分情况下,有关REITs的资料包括管理策略;投资组合持有的资产;租赁合约;租金回报率以及财务安排都是透明的,如美国规定,房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制,以防止股份过于集中;每年90%以上的收益要分配给股东;其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务, 75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。同时,在证券交易所上市的REITs受到公众及监管机构的监察及分析员的评审。这些监察和评审有助于推动有关基金完善企业管理行为和公司治理。

　　(四)面向中小投资者且交易简便

　　由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产,一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资。因此,对大部分中小投资者具有相当的吸引力。

　　投资者能够在主要的证券交易所买卖房地产投资信托基金股位/单位,使一般投资者更容易接触这类基金。在美国,REITs是像股份般在交易所买卖的,而投资者通常只需支付少量佣金,便可以进行买卖。在一般情况下,投资者可以通过有关交易所的网站,方便地阅览重要的企业信息。

　　(五)能够分散风险,具有稳定的市场价值

　　REITs作为投资产品具有稳定的收益和较低的相关性风险。一方面,REITs能够最大限度的规避非系统性风险。REITs进行资产多样化投资组合管理,投资涵盖的物业种类足够丰富,分布的区域足够广阔,从而保证投资更安全。另一方面,REITs具有较低的系统性风险特征。REITs收益的波动性风险远低于NASDAQ指数,比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点。REITs收益回报与其他金融资产的相关度较低,可以为资产组合提供资产分散的选择。从七十、八十和九十年代,REITs与其他投资产品的相关性在逐步降低,与NASDAQ100的相关系数在七十年代是0.34,到九十年代末降为0.01。