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内容提要：物业税也称财产税，是一个古老的税种，中国房地产行业的发展使得物业税的征管已经提上议程。本文回顾了物业税的起源和发展，简要介绍了发达国家物业税的开征、税率和减免办法，并对我国物业税的征管提出了初步建议。
关键词：物业税 国际经验
广泛意义上的物业税，也称财产税(property tax)，最早作为一项常规税种或可上溯至公元前600年的希腊。起初，人头、财产、房产都在征税之列。这一税种后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》（见《圣经·新约》），当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。该税种对珠宝、战车等奢侈品采取累进税制，分期折旧以评估其实际价值。
现代意义上的物业税，在中世纪的英格兰已出现，美国各州现在实施的物业税即是步其后尘而设。从种类上划分，物业税属于从价税。从各国征收实践看，物业税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将物业税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其它财产也课以财产税；有的则单列有物业税；有的则没有设立财产税，只列了物业税。相应地，对物业税或者财产税的规定也莫衷一是。例如，在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税（物业税），但规定若该动产被用于商业用途，则课以等同不动产的财产税；在英国，课税标的是可以获得租金的商业用途的房屋；日本税制规定，对土地、建筑物及应折旧资产（depreciable assets）征收财产税；而在香港，物业税则被明文规定为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”；澳门《市区房屋业钞章程》规定“在本地区市区房屋的收益为课征对象”，“市区房屋系指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言”，如果该房屋属于农业或畜牧业经营者，则不在此限。综观各国（地区）规定，可以认为，广义的物业税更确切地说应该叫做财产税，它对商业用途的动产和不动产（或其租金收益）的评估价值课税；而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产（或其租金收益）的评估价值课税。
鉴于各国（地区）物业税在征收主体、征收范围、征收方式、计税方法以及征收产生的经济效应等方面存在较大的差异，盲目照搬任何一种方法都可能发生“水土不服”的情况。在此背景下，对各国开征物业税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于物业税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步展开是有益的。
一、各国（地区）开征物业税的概况
在美国，物业税是各地方政府①财政资金的支柱性来源。近一个世纪以来，物业税收入在美国各级政府收入中扮演的角色发生了明显的变化。1902年，物业税收入在州政府财政收入中占45 ％，在州和地方的共同财政收入中占68％，在联邦政府、州政府、地方政府三级共有的联合财政收入中占42％。但是在1992年，该项收入在州政府财政收入中只占1.2 ％，在州和地方政府共同的财政收入中占18％，在三级共有的联合财政收入中占8 ％。②可见，美国的物业税收入与其它税项相比，重要程度有所下降，但在地方政府收入中，仍然占有重要的地位。
在加拿大，物业税主要作为地方税种由市政府征收，市政当局在确定税率及应税额上具有权限，因此，即便是在同一个省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。例如，多伦多（Toronto）辖下各市区的物业税按照物业的性质，就规定有不同的税率。其中，对住宅用地（residential）征收的物业税率各市中最低的多伦多市为1.10％，而最高的库陵伍德（Collingwood）市为1.73％；对商住两用房用地（multi-residential）征收的物业税率各市则从1.45％到3.30％不等；对商业用地（commercial occupied）的物业税率在皮可凌（Pickering）市只有1.08 ％，而在Toronto市则高达5.31％；对工业用地（industrial occupied）的物业税率的差异同样也很明显，皮可凌市只有1.65 ％，而Toronto市则可以达到7.14％。③ 此外，对物业税的应税额计算方式一般需由市议会通过方可执行。例如，温哥华市议会决定 2001年的物业税通过采用“平均三年地价”（3-year land averaging）来计算，即1999年、2000年及2001年三年的平均土地评估价格，再加2001年物业评估升值价格（assessed property improvement value），乘以税率，就是该年度的物业税。
日本从1991年起为了公平土地所有者及其它形式财产所有者之间的税负，引入了土地价值税（the land value tax）。凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。但1998年之后，强制征收土地价值税的措施已暂停。在日本，物业税（property）也是作为地方税由市政当局征收。应税对象是土地、房屋及应折旧资产（depreciable assets）。汽车及其它轻便交通工具因单列入其它税种，免于征收物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其它在应税土地清册（tax cadastre）上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地，不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税，超过200平米的按照其实际占用面积的1/3课税；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在50平方米到280平方米之间的住宅，前三年享受物业税减半的优惠；1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的，地基面积在 50平米到280平方米之间的三层以上的防火住宅建筑（fire-proof residential buildings），可享受前五年物业税减半的优惠。
德国在1995～1997年之间征收过物业税。但宪法法庭（constitutional court）认为，针对物业及不动产评估出的税基太薄，以致课税额太低，所以该税种在1997年被废除。但是这样一来，对各类资产平等对待的原则就被破坏了。当时德国政府废除物业税的做法也常为后人所诟病，事实上，更合理的做法是对财产和不动产进行更符合实际情况的评估，以得到一个相对真实和公平的税基。德国社会财富分配在上个世纪90年代尤为不均，因此，在德国，社会公正是重新开征物业税的重要理由。此外，以比重计，20世纪90年代德国征收物业税收入也只占到全部税收的2.8％，远低于其它国家的这一比重，在美国、英国和日本这个比重都超过10 ％。因此，重新征收物业税也不会使德国物业投资环境相对其它国家处于劣势，德国政府重新征收物业税的可能是存在的。
英国没有物业税（property tax）这一税种，但其家庭税（council tax）与美国、日本等国的物业税相类似。该税种也是由居住地的地方政府征收，由城市（the city）、郡（the county）、片区（the police）三级分享，根据住所的价值计税，最低税率一般在 1.1％左右。该项税种不仅对物业所有者征收，对租用该物业的人同样要征收。该税实行累退税制，对较贵的物业征收的税额虽然增加，但税率却是降低的。
香港和澳门特别行政区都实施物业税，主要是对业主来自物业的收入（如租金）征税。其中香港规定对土地和楼宇的业主征收物业税，税率在15％左右，2004年略有增加，为16％，如果业主当年没有从物业获得租金收入，则不需缴纳物业税。澳门特别行政区对实得租金课以16％的物业税，如果没有实得租金，则由官方评估后租金按10 ％的物业税率课税。两地都有税收抵免或豁免项，内容不尽相同。
其余一些国家，像墨西哥、俄罗斯、法国、意大利、西班牙、葡萄牙、罗马尼亚、巴西、日本、韩国、泰国、马来西亚、阿根廷、智利、南非、利比里亚、印度、坦桑尼亚等国均对不动产征收土地税或财产税。巴西的土地税以一定的土地面积为征税单位，根据当地的土地价格确定土地的计税价格，税率为0.2 ％～3.5％。俄罗斯除了对农用地征收土地税外，还对使用森林资源开征林业税。韩国对所有者自己耕作的农田和同一家族的不同家庭拥有的森林、田地按土地估价管理部门估价的土地市场价值或租金价值的0.1 ％征收土地综合税，标准面积的牧场按0.3％征税，超过标准面积的各类土地按5 ％征税。
从前面各国的情况可以看到，狭义的物业税一般而言具有如下特征：（1）它是对土地及（或）其上之不动产等物业征收的从价税；（2）该税一般由业主申报并缴纳；（3）属于地方税，由当地的地方政府予以课税。但是在对物业税的具体设置上，各国并不相同。一些国家不设置一般财产税，单独设置物业税；另一些国家不单独设置物业税，对物业按照一般财产税征收；还有些国家在征收一般财产税的同时，又另行设置物业税。除对不动产征收物业税外，各国对居民（公司或个人）持有的商业用途的动产如证券也征收广义上的物业税（财产税）。
总的来说，除个别国家外，西方各国财产税收入占国民收入(national income)的比重一般在5％左右，占一国全部税收的比重一般在10 ％以上，其作为主体税种在国家实施收入调节过程中能起着不可忽视的作用。
二、各国（地区）物业税的税率、应税对象及计税方法
（一） 税率方面
美国地方政府的收入主要来自物业税，所以财产税税率与政府的预算支出挂钩，量出为入。为达到这个目标，美国必须将所有的物业统一于一个地方适用税率。而加拿大、德国、法国等国在物业税税率决定上，地方政府及议会享有更大的权力。日本的物业税标准税率为1.4 ％，最高税率为2.1％。香港及澳门特别行政区的物业税率比较固定（表1是香港特区的物业税税率），这与两地保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。
表1 香港的物业税税率
|
课税年度 |
税率 |
实际税率 |
|
2004/2005 |
16% |
16% |
|
2003/2004 |
15.5% |
15.5% |
|
2002/2003 |
15% |
15% |
|
2001/2002 |
15% |
15% |
|
2000/2001 |
15% |
15% |
|
1999/2000 |
15% |
15% |
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1998/1999 |
15% |
15% |
|
1997/1998 |
15% |
13.5% |
注： 1997年香港特别行政区税收豁免令对物业税有特别的豁免，所以 实际税率低于名义税率。
资料来源：香港特别行政区政府网站。
（二）征收对象
一般可分两种。其一是对物业本身的价值（或者价值的增量）征收，以加拿大等国为代表。其二是对由物业取得的收益征收，以香港特别行政区为代表。相应地，计税的方法也有所不同。
以物业本身价值征税的，在对物业价值进行年度评估后，用评估的价值乘以税率，得到应该缴纳的物业税额。此种类型的征收范围往往比较广，就美国而言，除了对不动产征税外，对其它一些商业用途的个人财产（personal property）也征收财产税。这些财产包括：机器设备等固定资产、租赁的设备、④农业设备和工具、原材料、公共地上私人所有的木材、船只、私人交通工具等。上述两种征收对象中，以第二种更为复杂一些，这里以香港为例加以说明。
香港的物业税是税务局根据税务条例(INLAND REVENUE ORDINANCE)向在本港拥有土地或楼宇的业主征收的税款，与物业出租后所得的租金收入有关。根据物业的业主就其拥有的物业，以该业主每年“实际”收到的物业收益（一般以租金形式居多）来评定物业税。“实际”收益指业主真正收到的收益，业主有权收取但实际上收不到的收益将不会计算。例如有某业主将物业出租，但租户无理拖欠其中数个月的租金，只要业主证明他已采取合理步骤追讨，这部分坏账不会计算在税基之内。至于物业出租时，业主须支付装修、清洁及佣金等费用时，依税法规定至多可以扣减20%，扣除之后的应税额再乘以税率，即得到业主应当缴纳的物业税款。需要特别指出的是，香港特别行政区的物业税与物业的买卖交易无关，与物业租赁交易的一方（租金获取方）有关。
三、各国（地区）有关物业税的减免细项
美国对不动产以外的其它个人财产（personal property）的物业税减免主要是针对非商业用途的减免，具体的免税项目有：（1）家庭及个人拥有的非商业用途的动产；（2）政府部门征用的个人财产；（3）包括转售品在内的存货、手工制品（articles manufactured for sale）及牲畜；（4）定制开发的软件（custom software）或修正后的软件套装程序（canned software）；（5）州际（美国国内）贸易用的集装箱；（6）户主的财产评估价值中有 3000美元可获免征（nbsp;3000 of assessed value for persons who qualify as head of family），户主资格由估税员审定；（7）个人财产账户低于500美元的免征；（8）教堂、社会服务机构等非盈利性组织的财产，需每年申请；（9）校产。除此之外，美国税法还规定对年长公民及残障人士实施物业税减免。凡当年12月31日前年满61岁的公民或医生证明身体残疾的人士，都能享受物业税减免。具体的减免项目有：（1）年收入在30000美元以下者，对其房屋免征任何超额税或特种税⑤（excess or specific levies）；（2）如果年收入低于24000美元，则一些常规的物业税项也可获得免除：一是家庭年收入在18000美元以下者，其拥有房产中的50000美元或者全部房产价值的60 ％可以免物业税；⑥二是家庭年收入在18001美元至24000美元之间的，其拥有房产价值中的4 0000美元或总价值的35％可以免税，但最高免征额不得超过6 0000美元。这一类型的税收减免主要是着眼于对低收入阶层及社会弱势群体的保障。在征收上，由估税员对财产所有者的财产进行估价，估价结果知会财产所有者本人。财产所有者需在每年的4月30日前填写好个人财产税清单（personal property tax listing），并将清单递交当地的估税员办公室（local county assessor’s office）。清单上必须列清自当年1月1日晚上12时起拥有的全部财产，供估税员计算当年应纳物业税额用。
日本的物业税规定的免征额是，凡土地价值估价在30万日元以下、房屋价值估价在20万日元以下、应折旧资产价值估价在150万日元以下的财产，免征物业税。此外，日本税法还规定：（1）公益组织所有的固定资产（fixed assets）及其用作公益用途的固定资产免征物业税；（2）用作特殊用途的固定资产，如墓地、公路等，免征物业税。在日本，物业税可在4个月份缴纳，四月、七月、十二月及次年的二月。应税土地清册的统计一般在每年4月1日后的20日之后完成。
香港对物业税免除的扣除项目主要有：（1）由业主负责支付的物业管理费；（2）应该课税，但在该课税年度内已变成无法收取的待收收入；（3）用来支付修理及其它开支的20%的概念性免税额。这是一个不论实际开支数目多少的统一扣除额；（4）有一些特定业主可以选择个人入息课税以减除因物业收入所须支付的贷款利息。此外，香港对商业用途物业有特别的规定，“如来自应课税物业的收入，已包括在纳税人所得的利润内评定利得税、或物业由业主自用作业务用途，则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。在本港经营行业、专业或商业的法团，则可书面向税务局局长申请豁免缴付可抵销利得税的物业税”。
澳门对物业税的减免分全部豁免和部分豁免两类，规定“如购入的不动产作工业厂房之用”则适用于全部豁免条款；如果不动产系租用且用作工业用途则适用部分豁免条款，若厂房设在澳门，豁免期为五年，若厂房设在离岛，豁免期为十年。
从各国（地区）的减免条件看，减免措施主要考虑的情况有：1.对非商业用途而持有财产实施减免，对有收益和没有收益加以区分，调节社会各阶层收入；2.对弱势群体实施减免；3.对公共或公益事业实施减免；4.对本税税基当中已经为其它税项所用的实施减免，以避免重复征税；5.对本地区急需发展的事业占用的土地、房屋等物业实施减免，鼓励这些行业的发展。从征收情况看，以政府评估、个人申报为主。
四、我国的情况及物业税改革的政策建议
目前，我国类似于物业税的税种有7个（见表2），
表2 中国与房地产有关的税种
| 序号 |
税种 |
发布日期 |
生效日期 |
使用范围 |
| 1 |
营业税 |
1993.12.13 |
1994.1.1 |
全部 |
| 2 |
城镇土地使用税 |
1988.9.27 |
1998.11.1 |
国内企业和个人 |
| 3 |
房产税 |
1986.9.13 |
1986.10.1 |
国内企业和个人 |
| 4 |
城市房地产税 |
1951.8.8 |
1951.8.8 |
外商投资企业和外籍个人 |
| 5 |
耕地占用税 |
1987.4.1 |
1987.4.1 |
国内企业和个人，从事房地产开发的外商投资企业和外籍个人 |
| 6 |
土地增值税 |
1993.12.13 |
1994.1.1 |
全部 |
| 7 |
契税 |
1950.4.3制订
1997.7.7修订
|
1950.4.3和1997.10.7 |
全部 |
收费项目近百种。这样的税制和征收格局，给征纳双方都带来很多麻烦。首先，税制不统一，内外资企业和个人适用不同的税种，政策待遇不一致，有违公平税负的原则；其次，税种繁杂，计税依据差异大，征收管理困难；第三，收入规模过小且占全部税收比重比较低（见表3），
表3 1986～2000年我国与房地产相关的税收收入情况 单位：亿元人民币
| 年度 |
营业税 |
城镇土地使用税 |
房地产税和城市房地产税 |
耕地占用税 |
土地增值税 |
契税 |
二至六项合计 |
税收总额 |
比重（%） |
| 1986 |
NA |
NA |
2.46 |
NA |
NA |
0.30 |
2.76 |
1877.94 |
0.15 |
| 1987 |
NA |
NA |
18.56 |
6.12 |
NA |
0.44 |
25.14 |
1975.61 |
1.27 |
| 1988 |
NA |
0.51 |
21.76 |
21.84 |
NA |
0.68 |
44.79 |
2333.76 |
1.92 |
| 1989 |
NA |
25.64 |
25.79 |
18.06 |
NA |
0.93 |
70.42 |
2661.84 |
2.65 |
| 1990 |
NA |
31.37 |
31.71 |
15.46 |
NA |
1.34 |
79.86 |
2740.22 |
2.92 |
| 1991 |
NA |
31.68 |
37.22 |
18.89 |
NA |
2.14 |
89.93 |
2987.12 |
3.01 |
| 1992 |
NA |
30.52 |
41.78 |
30.85 |
NA |
4.07 |
107.22 |
3300.87 |
3.25 |
| 1993 |
NA |
30.32 |
49.15 |
30.95 |
NA |
7.00 |
117.42 |
4261.83 |
2.76 |
| 1994 |
680.23 |
32.53 |
60.26 |
36.90 |
0.01 |
12.94 |
142.64 |
5331.53 |
2.68 |
| 1995 |
869.38 |
33.65 |
81.67 |
36.21 |
0.27 |
20.19 |
171.99 |
6288.48 |
2.74 |
| 1996 |
1065.35 |
39.42 |
102.18 |
32.79 |
1.12 |
27.68 |
203.19 |
7463.84 |
2.72 |
| 1997 |
1353.42 |
43.99 |
123.93 |
33.94 |
2.53 |
36.00 |
240.39 |
8649.39 |
2.78 |
| 1998 |
1608.03 |
54.21 |
159.85 |
35.62 |
4.27 |
65.35 |
319.30 |
9539.87 |
3.35 |
| 1999 |
1696.53 |
59.07 |
185.53 |
35.14 |
6.81 |
105.93 |
392.48 |
10784.96 |
3.64 |
| 2000 |
1885.70 |
64.94 |
209.58 |
37.30 |
8.39 |
142.86 |
463.07 |
13180.61 |
3.51 |
| Total |
9158.64 |
477.85 |
1151.45 |
390.07 |
23.40 |
427.87 |
2470.64 |
83378.07 |
2.96 |
资料来源： Xu Shanda and Wang Daoshu, Land and Property Tax in China, State Administration of Taxation of P. R. China, Beijing.
说明：“NA”指未统计或未开征
可以看到，1986～2000年间，我国涉及房地产的税收加总才只有2000多亿元，调控作用不强，我国涉及房地产的税收额占全部税收总额的比重最多的年度也没超过4 %，与西方国家一般超过10%的比重相比，我国目前的房地产税难以发挥作用的情况是显而易见的。
根据国外征收物业税的经验，结合我国当前实际情况，实施物业税改革时应注重以下几点：
第一，充分调动地方政府的积极性，将征收和管理的权限下放，确立地方政府征收、中央与地方共享的原则。我国目前是由全国人大授权国务院，统一制定房产税、土地使用税及其它各税的税收条例，地方政府根据条例精神贯彻执行，在征税范围、计税依据、减免税等方面基本上没有税政管理权。一些统一制定的税率，对于经济比较发达的沿海省市来讲偏低，起不到宏观调控的作用，也达不到节约土地的目的。而对于经济欠发达的内陆省份显得偏高，纳税人反映强烈。这就造成一种现象，一方面，地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性；另一方面，中央由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定新的房地产税税收政策时，在统一税政的前提下，不妨借鉴西方财政联邦制国家的一些经验，赋予地方一定的税政管理权限。
第二，确立业主申报与政府评估相结合的办法，节省评估成本，培养纳税人诚信守法的意识。从德国的情况看，他们的税务专家们认为，统计和管理居民财产大概要消耗掉1/3物业税收入，如果能在减少损耗方面形成一套好的办法和机制，对于社会福利，无疑将是极大的改进。值得强调的是，按照评估值计税侧重于对财富占有者的调控，实现占有财富多的多缴纳，占有财富少的少缴纳，这比按照租金收入计税更符合中国国情的需要。前面提及，实行物业税的一个原因是顾及社会公平而对富裕阶层的财产予以调控，这对于转型时期的中国保持社会稳定，在一定程度上消解暴富阶层的“原罪”，更具有特殊的意义。
第三，简化税种，内外并轨，归费入税，增加缴纳上的公平度和透明度。现行涉及房地产开发和保有各环节的税种和相关收费，经合并调整，构建统一规范的物业税后，便于征缴和管理。在简化税种后可以适当提高征收额度，根据国际经验，使其占全部税收的10％左右是比较合理的，由此可以将物业税（财产税）作为主体税种之一进行管理，充分发挥其收入调节作用。此外，还必须十分关注物业税对房地产行业的冲击、对业主直接征税的难度、以及对不同类型的商品房和自有住宅确定合理减免的细则等。
第四，在税率设置上建议采取累退制，在保证总量调控的前提下，还要维护公民创造及保有财富的积极性，这有助于整个社会的安定团结。从德国恢复征收物业税的经验看，富裕阶层对恢复该项税收有较大的抵触。在中国，如果新兴阶层对拥有物业普遍缺乏良好的预期，对于整个社会的投资需求也是不利的。
第五，加快对财产立法的进程，尽快从法律层面上给予物业在内的私产以更牢靠的保障，“有恒产者有恒心”，这无论对于城市物业还是对于将来可能的农村土地持有者的合法权益及相关义务的明确，都是有益的。
参考文献
（1） Fisher, Glenn, The Worst Tax? A History of the Property Tax in America, Published by EH.NET (June 1997).
（2） John Joseph Wallis, The Property Tax as a coordinating: Financial Indiana’s Mammoth Internal Improvement System: 1835 to 1842, NBER Historical Paper No. 136.
（3） Xu Shanda and Wang Daoshu, Land and Property Tax in China, State Administration of Taxation of P.R. China, Beijing.
（4） 美国、日本、加拿大多伦多、香港特别行政区、澳门特别行政区等 官方网站上的相关资料。
作者:钟伟 冯维江 来源:税务研究200404
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