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4.市场法中的类比调整法
类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似， 该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。
类比调整法具有适用性强，应用广泛的特点。但其对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员具有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为， 类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解和把握，很难准确地 评定估算出评估对象的价值。
在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的有成本市价法、市场售价类比法和价值比率（倍数）法等具体评估方法。
（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。用数学式表达为：
资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）
（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法。其基本数学表达方式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值
或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数
（3）价值比率（倍数）法。价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购安全企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数）法。 价值比率法则主要适用于整体企业的评估。价值比率法是以参照企业或并购安全企业的价值比率，如市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的相关 参数相乘估算评估对象（企业）价值的方法。以市盈率作为价值比率为例，用数学式表达为：
被评估企业评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率
5.收益法基本的涵义与基本前提
收益法是指通过估测被估计资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产做主中将利求本的思路，即采用资本化和折现途径及其 方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益，二是折现率或资本化率，三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清 晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
6.收益法中的收益额
收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得 额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，在许多场合下用于资产评估 的收益额是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，以便合理运用收 益法来估测资产的价值。
7.收益法中的折现率
收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬 率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。
8.收益法中的收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
9.收益法中的主要技术方法
收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限 期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。对于收益法中的主 要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。为了便于学习收益法中的具体方法，先对这些具体方法中所用的字符含义做统一的定义。
P——评估值
i——年序号
Pn——未来第n年的预计变现值；
Ri——未来第i年的预期收益；
r——折现率或资本化率
ri——第i年的折现率或资本化率
n——收益年期；
t——收益年期；
A——年金。
（1）收益不变。
①在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：
P=A/r
其成立条件是：A.收益每年不变；B.资本化率固定且大于零；C.收益年期无限。
②在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：A.收益每年不变；B.折现率固定且大于零；C.收益年期有
限为n。
③在收益年期有限，折现率等于零的条件下，有以下计算式：
P：A×n
其成立条件是：A.收益每年不变；B.收益年期有限为n；C.折现率为零。
（2）收益在若干年后保持不变。
①无限年期收益。其基本公式为：
其成立条件是：A.收益在n年（含第n年）以前有变化；B.收益在n年（不含第n年）以后保持不变；C.收益年期无限；D.r大于零。
②有限年期收益。其计算公式为：
其成立条件是：A.收益在t年（含第t年）以前有变化；B.收益在t年（不含第t年）以后保持不变；C.收益年期有限为n；D.r大于零。
这里要注意的是，收益A的收益年期是（n—t）而不是n。
（3）收益按等差级数变化。
①在收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A.收益按等差级数递增；B.收益逐年递增额为B；C.收益年期无限；D．r大于零。
②在收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A．收益按等差级数递增；B.收益逐年递增额为B；C．收益年期有限为n；D．f大于零。
③在收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A．收益按等差级数递减；B.收益逐年递减额为B；C．收益年期有限为n；D．f大于零。
（4）收益按等比级数变化。
①在收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A.收益按等比级数递增；B.收益逐年递增比率为s；C.收益年期无限；D.r大于零；E.r>s>0：
②在收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A．收益按等比级数递增；B.收益逐年递增比率为s；巳收益年期有限；D.r大于零；E.r>s>0。
③在收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A．收益按等比级数递减；B．收益逐年递减比率为8；C．收益年期无限；D．r大于零；E．r>s>0。
④在收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A．收益按等比级数递减；B．收益逐年递减d率为s；C．收益年期有限为n；D．I，大于零；E．0 （5）已知未来若干年后资产价格的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：A.收益在第n年（含n年）前保持不变；B.预知第n年的价格为Pn；C.r大于零。
10.成本法的基本涵义
成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。上述评估思路可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
11.成本法中的基本要素
就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。
①复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
②更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
（2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。
（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用， 而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资声的运营成本的超支额。
（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
12.重置成本的具体估测方法
（重）重置核算法。重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置 成本。在实际测算过程又具体划分为两种类型，即购买型和自建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估 资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输、安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂 费、—安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新 建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
（2）价格指数法。价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。其计算公式为：
重置成本=资产的账面原值X价格指数
或：重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
式中，价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比，即：
（评估时点价格指数÷资产购建时的价格指数）×100%
环比价格变动指数可考虑按下式求得：
x=（1+a1）×（1+a2）×（1+a，）……（1+an）×100%
式中，x为环比价格指数；an为第n年环比价格变动指数，n=1， 2， 3 ……n。
（3）功能价值类比法。功能价值类比法是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价 格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法（该方法亦有称之为类比估价法——指数估价法）。当资产的功能变化与其价格或重置成本的变化呈线性关系时，人们习惯把线性关系下的功能价值类比法称之为生产能力比例法，而把非线性关系条件下的功能价值法称之为规模经济效益指数法。
①生产能力比例法。生产能力比例法方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重量成本。其计算公式为：
②规模经济效益指数法。通过不同资产的生产能力与其成本之间关系的分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力 比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结 果。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：
推导可得：
公式中的x被称为规模经济效益指数，通常是一个经验数据。
13.各种贬值的估测方法
（1）实体性贬值估测方法。
①观察法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维 护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估 资产的实体性贬值率或成新率，从而估算实体性贬值：其计算公式为：
资产实体性贬值=重置成本X实体性贬值率
或：资产实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）
②使用年限法（或称年限法）
使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率（程度），进而估测资产的实体性贬值。
使用年限法数学式表达为：
资产实体性贬值率=实际已使用年限÷总使用年限
资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）×资产实体性贬值率
式中：预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。
总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和，计算公式为：
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。名义已使用年限可以通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。实际已使用年限是指资产在使用中 实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：
当资产利用率>1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；
当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；
当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
使用年限法所显示的评估技术思路是一种应用较为广泛评估技术，在资产评估实际工作中，评估人员还可以利用资产的工作量、行驶里程等指标，利用使用年限法的技术思路测算资产的实体性贬值。
③修复费用法。这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法，所谓修复费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出：
如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。
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