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3.进口设备从属费用
进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监管手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：
（1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的设备离岸价，计算公式为：
海运费=设备离岸价（FOB价）×海运费率
（2）国外运输保险费的取费基数为：设备离岸价+海运费，计算公式为：
国外运输保险费=（设备离岸价+海运费）×保险费率
（3）关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：
关税=到岸价×关税税率
（4）消费税的计税基数为：关税完税价+关税，计算公式为：
消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1-消费税率）
（5）增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税，计算公式为：
增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率
（6）银行财务费的取费基数为设备离岸价人民币数，计算公式为：
银行财务费用=设备离岸价×费率
（7）外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：
外贸手续费=到岸价×外贸手续费率
（8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币数。
对于免税设备，计算公式为：
海关监管手续费=到岸价人民币数×费率
对减税设备，计算公式为：
海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率
（9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税；
计算公式为：
车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率
4.实体性贬值测算方法
设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第1种有形磨损，设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映：
实体性贬值的确定方法：
（1）观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程·度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这种方法是最常使用的方法。
大型设备可以采用专家会议方式，为了避免个人主观判断的误差，可以采用特尔斐法或模糊综合判断法。
（2）年限法（使用年限法）。年限法也称寿命比率法，是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比关 系。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽退出使用。因此设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以 用使用寿命消耗量与总使用寿命之比来表示。计算公式为：
αp=L1/L
式中：l——使用寿命消耗量；
L———总使用寿命。
杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：
αp=∑Ｋiαpi
式中：Ｋi——第i个部件所占的成本权重；
αpi——第i个部件的实体性损耗率。
（3）修复费用法。修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可以补偿性的，则设备的实体性贬值就应该等于用补偿实体性损耗所发生的费用。
5.功能性贬值测算方法
功能性贬值（DF，）是指机器设备由于无形磨损而引起的资产价值的损失。与第1种无形磨损、第11种无形磨损相对应，设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
（1）第1种功能性贬值。第1种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比 过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第1种功能性贬值，也称为超额投资成本。
（2）第11种功能性贬值。超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值，称为第Ⅱ种功能性贬值。
计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：
①分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；
②确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成
本；
③计算净超额运营成本；
④确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
6.经济性贬值测算方法
机器设备的经济性贬值（DE）是由于外部因素引起的贬值：
这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相 应提高；国家有关能源、环埂保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等等。经济性贬值的具体测 算方法可参见第二部分关于经济性贬值测算的介绍：
7.市场法中机器设备的比较因素及其调整方法
市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不
是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影
响做出调整。
（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为
四大类：个别因素，交易因素，时间因素，地域因素。
①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形
状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的
因素。不同的设备，差异因素也不同。
②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。
③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。
④地域因素：由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也受到影响，评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。
（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。可用以下公式表示：
Ｖ=Ｖ’+△i
式中：V——评估值；
V’——参照物的市场价值；
△i——差异调整。
（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。
（4）成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。
8.用收益年金资本化法评估租赁设备的价值该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，
P=A/（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……+A/（1+r）n
=A×[1—1/（1+r）n]/r
公式中，r/[1—1/（1+r） n]称为投资回收系数，用rA。因此，上式可以表示为：
P=A/rA
如果收益是永续的，则该公式可以简化为：
P=A/r
对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备的市场销售价格获得。公式为：
rA=A/P
对于使用寿命为n年的机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA后，可以使用复利系数表查出所对应的资本化率r。
五、房地产评估
（一）考试目的
通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）房地产评估中的合法原则和最有效使用原则；
（2）影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容；
（3）收益法评估房地产中的净收益的含义；
（4）收益法评估房地产中的资本化率的种类；
（5）运用收益法评估房地产的计算公式；
（6）运用市场法评估房地产的评估程序；
（7）运用市场法评估房地产的修正因素；
（8）运用市场法评估房地产的计算公式；
（9）运用成本法评估土地、新建房地产及旧建筑物的计算公式和具体操作步骤；
（10）运用假设开发法评估房地产的操作步骤及计算公式；
（11）深度百分率的表现形式；
（12）路线价法的计算公式；
（13）在建工程评估的形象进度法。
2.熟悉以下内容：
（1）土地及其自然供给和经济供给的涵义；
（2）我国土地使用权的基本特性及地价的特征；
（3）房地产的概念、特性；
（4）房地产评估程序；
（5）房地产价格的种类；
（6）运用收益法评估房地产的适用范围；
（7）确定房地产资本化率时所运用的净收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；
（8）运用市场法评估房地产的适用范围；
（9）运用成本法评估房地产的适用范围；
（10）成本法中土地价格的基本组成；
（11）土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；
（12）运用假设开发法评估房地产的适用范围；
（13）基准地价的含义、特点及其作用；
（14）基准地价修正法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序；
（15）路线价法中的四三二一法则；
（16）在建工程评估中资料的收集与分析。
3.了解以下内容：
（1）土地的自然特性和经济特性；
（2）地租与地价的基本内涵；
（3）商品住宅和经济适用住房价格构成；
（4）测算基准地价的基本思路；
（5）路线价法的含义、适用范围及估价程序；
（6）路线价法中的苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；
（7）在建工程的概念与特点。
（三）要点内容
1.土地的自然供给和经济供给
地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数量包括已利用的土地和未来可供利用的土地，即后备土地资源。
土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，可满足人类不同需求的土地供给。
2.房地产的主要特性
（1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成价格的差异。
（2）供求区域性。由于土地位置的固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。
（3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。
（4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量的资金，金s融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。
（5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
（6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。
（7）不易变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。
（8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
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