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3.房地产评估中的最有效使用原则和合法原则
（1）最有效使用原则。最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。
（2）合法原则。合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。
4.房地产评估的程序
房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项，制定工作计划，实地勘察与收集资料，测算被估房地产的价值，确定评估结果和撰写评估报告。
5.房地产价格的种类
（1） 根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；
（2）按价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格；
（3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；
（4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。
6.影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类 因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特 性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素：这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因 素是指土地和建筑物自身条件对价值产生影响的因素。
7.收益法在房地产评估中的应用
（1）收益法评估房地产中的客观净收益。运用收益法评估房地产价值时，必须对实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地产在正常的市 场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的净收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。
（2）求取资本化率的方法。在房地产评估中，求取资本化率的主要方法有：净收益与售价比率法，安全利率加风险调整值法，各种投资收益率排序插入法等。
（3）资本化率的种类。资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。
综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系如下：
式中：r——综合资本化率；
r1——土地资本化率；
r2——建筑物资本化率；
L——土地价值；
B——建筑物价值。
（4）运用收益法评估房地产价格的计算公式。
①收益为有限年期的房地产价值计算公式为：
式中：r——资本化率，成立条件为：净收益a每年不变；资本化率r固定且大于零；收益年期有限为n。
②评估房地合在一起的房地产价值：
房地产价值=房地产净收益/综合资本化率
房地产净收益=房地产总收益—房地产总费用
式中：房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金
③由土地收益评估土地价值。这一般适用于空地出租的情况。计算公式为：
土地价值=土地净收益/土地资本化率
式中：土地净收益=土地总收益—土地总费用
土地总费用=管理费+维护费+税金
④由房地产收益评估土地价值：
土地价值=房地产价值-建筑物现值
式中：建筑物现值=建筑物重置价一年贬值额×已使用年数
或：土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率
式中：建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
⑤单独评估建筑物的价值：
建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率
以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。
8.市场法在房地产评估中的应用
（1）运用市场法评估房地产中的修正因素。市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，面得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价格水平：这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等；
（2）运用市场法评估房地产的计算公式。市场法的基本计算公式是：
P=P′×A× B×C
式中：P—被估房地产评估价值；
P’——可比交易实例价值；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——房地产状况因素修正系数。
实际评估工作中，其计算公式为：
在上式中，P’、A、B含义同前，C是以可比实例的房地产状况因素条件为基准即100而确定房地产状况的修正系数。
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P= P’×A×B×C×容积率修正系数×土地使用年期修正系数
（3）市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正，确定房地产价值。
9.成本法在房地产评估中的应用
（1）成本法评估土地的基本公式：
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
其中，土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上 附着物和青苗补偿费及安置补助费等。②为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。
（2）成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。
（3）运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。旧建筑物现值的计算公式为： 建筑物价值=重置成本—年贬值额×已使用年限
常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：
式中：D——年贬值额；
C——建筑物的重新建造成本；
S——建筑物的净残值；
N——建筑物的耐用年限；
R——建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。
10.假设开发法在房地产评估中的应用
（1）假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。
实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：
土地价值=房屋的预期售价－开发建设成本－利息－利搁－税费
（2）假设开发法估价的程序。假设开发法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，测算投资利息和税费，估算被估房地产价值。
11.路线价法在土地评估中的应用
（1）路线价法的计算公式。路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
或
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
（2）深度百分率的定义。深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。
（3）深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种，分别为单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。
（4）路线价估价法的操作步骤。路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分，标准深度的确定，路线价的评估，深度百分率表和其他条件修正率表的制作，土地宗地价值的计算。
12.在建工程评估中的形象进度法
形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
六、资源资产评估
（一）考试目的
通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，考核考生分析和解决资源资产评估基本问题的能力。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；
（2）森林资源资产价格构成的主要因素；
（3）林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式；
（4）矿业权的概念；
（5）采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。
2.熟悉以下内容：
（1）资源资产的概念；
（2）自然资源的分类；
（3）资源性资产评估的特点；
（4）森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目；
（5）影响矿产价格的因素；
（6）探矿权评估的约当投资——贴现现金流量法、重置成本法的计算公式。
3.了解以下内容：
（1）森林资源资产的种类；
（2）林木资产评估方法的适用范围；
（3）探矿权评估的地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法的基本思路。
（三）要点内容
1.自然资源的分类
根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利 用，其绝对数量有明显地减少现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源，可再生的非耗竭性资源，不可再生的非耗竭性资源。
按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。
2.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性
资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性，有限性与稀缺性，生态性和区域性等。经济属性包括：具有使用价值，能够以货币计量，具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可
以依法交易等。
3.森林资源资产价格构成的主要因素
森林资源资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本，资金的时间价值，利润，税金，林木生产中的损失，地租，地区差价和树种差价等。
4.评估林木资产的市场法
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。其计算公式为：
P=K×c×G×Qs
式中：P——林木资产评估值；
K——林分质量调整系数；
Kb物价指数调整系数；
G——参照物单位蓄积量的交易价格；
Q——被估林木资产的蓄积量。
5.评估林木资产的收益法
收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
式中：P——林木资产评估值；
At ——第t年的年收入；
Ct——第t年的营林生产成本；
N——经营期；
r——资本化率。
6.评估林木资产的成本法
成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：
式中：P——林木资产评估值；
K——林分质量调整系数；
Ct——过去第t年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本；
r——资本化率；
n——林分年龄。
7.评估林木资产的剩余法
剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值。其计算公式为：
P=W-C-F+S
式中：P——林木资产评估值；
W——销售总收入；
C——木材经营成本；
F——木材经营合理利润；
S——林木资源的再生价值。
8.矿业权的概念
我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资 源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权，简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得的勘查或采矿许可证规定的范围和期限内，对矿 产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利：
9.评估采矿权的贴现现金流量法
评估采矿权的贴现现金流量法的计算公式为：
式中：P——采矿权价值；
Wat——年剩余利润额；
Wbt——社会平均收益额；
r——资本化率。
Wat=年销售收入－年经营成本－年资源补偿费－资源税金—其他税金
Wbt=年销售收入×社会销售收入平均利润率
10.评估采矿权的可比销售法
可比销售法是利用已知采矿权转让中的市场价，经过差异因素调整，来估算待估的采矿权价格的方法。评估采矿权的可比销售法的计算公式为：
式中：P——采矿权价值；
Px——参照的采矿权成交价格；
——规模调整系数；
——品位调整系数；
——价格调整系数；
——差异调整系数。
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