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十三、我国资产评估行业发展状况和法律、法规、准则体系
（一）考试目的
通过对我国资产评估行业发展概况的考核，测试考生对我国资产评估行业发展状况的掌握情况，考核考生对我国资产评估行业发展状况、我国资产评估法律规范体制、我国资产评估准则体系以及我国已经制定的资产评估准则的掌握程度。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）我国资产评估准则体系构成；
（2）《资产评估准则――基本准则》的主要内容；
（3）《资产评估职业道德准则――基本准则》的主要内容。
2.熟悉以下内容：
（1）我国资产评估法律规范体制；
（2）我国已经制定的资产评估准则。
3.了解以下内容：
（1）我国资产评估行业的发展状况；
（2）《国有资产评估管理办法》的主要内容；
（3）我国资产评估准则体系的指导思想。
（三）要点内容
1.我国资产评估准则体系
1996年，在总结资产评估理论研究和实践经验的基础上，中国资产评估协会开始着手制定资产评估准则。2004年2月财政部正式发布了《资产评估准则 ――基本准则》和《资产评估职业道德准则――基本准则》，标志着我国资产评估准则体系初步建立。目前我国资产评估准则制定工作正在加紧进行。
（1）我国资产评估准则体系指导思想。设计我国资产评估准则体系时主要遵循以下指导思想：
①我国资产评估准则应当是综合性的评估准则体系，包括不动产、动产、机器设备、企业价值、无形资产等各类别资产的评估准则。
②我国资产评估准则体系应当高度重视程度性准则与专业性准则。
③我国资产评估准则体系中应当将职业道德准则放在与业务性准则同等重要的高度。
④我国资产评估准则体系应当层次清晰，逻辑严密，并具有一定的灵活性。
（2）我国资产评估准则体系。
①从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。
②从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则分为不同的层次。
A.资产评估职业道德准则的纵向关系较为简单，分为职业道德基本准则和具体准则两个层次。
B.资产评估业务准则由于涉及面广，在纵向关系上分为以下四个层次：
第一层次为资产评估基本准则。
第二层次为资产评估具体准则。资产评估具体准则分为程序性准则和专业性准则两个部分。
程序性准则是关于注册资产评估师通过履行一定的专业程序完成评估业务、保证评估质量的规范，包括评估业务约定书、评估工作底稿、评估报告等。
第三层次为资产评估指南。资产评估指南包括对特定评估目的、特定资产类别（细化）评估业务以及对资产评估中某些重要事项的规范。
第四层次为资产评估指导意见。资产评估指导意见是针对资产评估业务中的某些具体问题的指导性文件。该层次较为灵活，针对评估业务中新出现的问题及时提 出指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见，某些尚不成熟的评估指南或具体评估准则也可以先作为指导意见发布，待实践一段时 间或成熟后再上升为具体准则或指南。
2.我国已经制定的资产评估准则
（1）《资产评估准则――基本准则》。2004年2月25日财政部发布《资产评估准则――基本准则》，自2004年5月1日起施行。该准则属于业务性 准则的基本准则，共6章27条，从资产评估基本要求、操作准则、报告准则、执业责任等方面对各类资产评估业务进行了规范。《资产评估准则――基本准则》重 点在以下方面做出了规定：
①根据国际惯例重新定义资产评估。基本准则指出，资产评估是“依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程”。
②对评估师执业提出了基本要求。基本准则要求评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则，具有良好的职业道德；勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则。基本准则要求评估师应当具备能够胜任所执行的评估业务的专业能力，并对聘请专家和指导助理人员等行为进行了规范。
③对评估操作进行了原则性规范。基本准则第一次对评估程序做出了规定，要求评估师执行资产评估业务，应当根据业务具体情况履行适当的评估程序，并列出明确评估业务基本事项等八个资产评估基本程序。
④基本准则遵循国际惯例，引进了价值类型的概念。价值类型概念和理论对资产评估十分重要，已逐步为世界各国评估界普遍接受，并成为各国评估准则和评估实践的基础。基本准则改变了十多年来我国在评估实践中不采用价值类型的做法。
⑤基本准则针对我国评估行业在评估方法运用方面存在问题，结合评估理论研究成果和国外评估行业的通行做法，对评估方法的运用重点做出了规定。
⑥评估假设是资产评估业务的重要要素之一，假设的合理性直接关系到结论的合理性和可用性。评估假设的合理和规范在我国一直未引起足够的重视，评估实践 中已经出现一些滥用假设、采用不合理假设的现象。基本准则明确要求评估师执行资产评估业务，应当合理使用评估假设，并在评估报告中披露评估假设及其对评估 结论的影响。
⑦对评估信息披露环节进行规范。在评估披露要求方面，基本准则要求评估师应当在执行必要的评估程序后，编制并由所在资产评估机构出具评估报告；应当在 评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论；可以根据评估业务具体情况以及委托方和其他评估报告使用者的需求，确定评估报告繁简程 度。
⑧明确执业责任。基本准则第一次明确提出评估师应当对评估结论的合理性承担责任。为合理区分评估师与相关当事人的责任，基本准则指出遵守相关法律、法 规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合 法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任；评估结论不应当被认为对评估对象可实现价值的保证。
⑨基本准则指出评估师执行资产评估业务，应当关注评估对象的法律权属，并在评估报告中对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明。评估师不得对评估对象的法律权属提供保证。
（2）《资产评估职业道德准则――基本准则》。2004年2月25日财政部发布《资产评估职业道德准则――基本准则》，自2004年5月1日起施行。 该准则共6章32条，分别从基本要求、专业胜任能力、与委托方和相关当事方的关系、与其他注册资产评估师的关系等方面对评估师职业道德行为进行了规范。
在与其他评估师关系方面，职业道德基本准则要求评估师在执行资产评估业务过程中，应当与其他评估师保持良好的工作关系；评估师不得贬损或诋毁其他评估师；评估师不得以恶意降低服务费等不正当的手段与其他评估师争揽业务。
（3）《资产评估准则――无形资产》。2001年7月23日财政部发布《资产评估准则――无形资产》，自2001年9月1日起施行。该准则属于具体准 则层次中的专业性准则，共6章22条，分别从定义、基本要求、评估要求、披露要求等方面对无形资产评估业务进行了规范。
（4）《珠宝首饰评估指导意见》。2003年1月28日，中国资产评估协会发布《珠宝首饰评估指导意见》，共7章36条，自2003年3月1日起施行。分别从基本要求、评估要求、评估方法、评估披露等方面对珠宝首饰评估业务进行了规范。
（5）《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。2003年1月28日，中国注册会计师协会（中国资产评估协会）发布《注册资产评估关注评估 对象法律权属指导意见》，共13条，自2003年3月1日起实施。就评估师在执行评估业务过程中合理关注评估对象法
（6）《企业价值评估指导意见（试行）》。2004年12月30日，中国资产评估协会发布《企业价值评估指导意见（试行）》，共6章49条，自 2005年4月1日起施行。分别从基本要求、评估要求、评估方法、评估披露等方面对企业价值评估业务进行了规范。这是我国第一个关于企业价值评估的准则性 文件。
（7）《金融不良资产评估指导意见（试行）》。2005年3月21日，中国资产评估协会发布《金融不良资产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意 见”），自2005年7月1日起施行。《金融不良资产评估指导意见（试行）》重点对以金融不良资产处置为目的的资产评估业务进行了规范，主要包括以下内 容：定义金融不良资产，界定评估对象，细化价值类型，划分评估业务类型，价值分析意见可以以区间值形式表现，债权价值分析要求。
十四、国际评估准则
（一）考试目的
通过对国际评估准则内容的考核，测试考生对国际评估准则的掌握情况，考核考生对国际评估准则结构体系、国际评估准则中市场价值等基本概念、国际评估准则中关于评估方法的论述等基础知识的掌握程度。
（二）考试基本要求
1.掌握以下内容：
（1）国际评估准则中有关市场价值的定义；
（2）国际评估准则中有关评估方法的论述。
2.熟悉以下内容：
（1）国际评估准则中的基本概念；
（2）国际评估准则中关于评估方法的论述；
（3）国际评估准则的结构体系；
（4）在国际评估界具有较大影响的评估准则；
（5）2005版《专业评估执业统一准则》10个准则的内容。
3.了解以下内容：
（1）国际评估准则委员会的成立背景；
（2）《欧洲评估准则》第五版的主要内容。
（三）重点内容
1.国际评估界具有较大影响的评估准则
国际评估准则委员会制定的《国际评估准则》。
美国评估促进会制定的《专业评估执业统一准则》。
欧洲评估师联合会制定的《欧洲评估准则》。
英国皇家特许测量师学会制定的《评估指南》。
2.国际评估准则结构体系
（1）前言。
（2）资产评估的基本概念和原则。该部分是国际评估准则委员会为避免各国评估师和资产评估报告使用者的误解，对构成资产评估理论和评估准则基础的法律、经济等基础性概念、理论进行的总结和归纳。
（3）行为守则。行为守则即职业道德准则，从约束评估师职业道德角度出发，对评估师职业道德、专业胜任能力、评估披露和评估报告等方面的要求做了规定。
（4）资产类型。该部分对作为主要评估对象的不动产、动产、企业价值和金融权益等四种资产类型及其区别进行了说明。
（5）国际评估准则。该部分是《国际评估准则》的核心内容，包括三个准则：
国际评估准则1――市场价值基础评估；
国际评估准则2――非市场价值基础评估；
国际评估准则3――评估报告。
（6）国际评估应用指南。资产评估的目的是多种多样的，其中为财务报告或相关会计事项进行的评估以及以抵押贷款为目的的评估业务尤为重要，本部分包括两个应用指南，对这两种重要评估业务提出要求：
应用指南1――以财务报告为目的的评估（征求意见稿）；
应用指南2――以贷款为目的的评估。
（7）评估指南。第七版《国际评估准则》中共有14项评估指南，包括：
评估指南1――不动产评估；
评估指南2――租赁权益评估；
评估指南3――厂房和设备的评估（修订中）；
评估指南4――无形资产评估；
评估指南5――动产评估；
评估指南6――企业价值评估；
评估指南7――资产评估中对有毒有害物质的分析；
评估指南8――适用于财务报告的成本法（DRC）；
评估指南9――为市场价值基础和非市场价值基础评估进行的现金流折现分析；
评估指南10――农业资产评估；律权属行为进行规范。
评估指南11――评估复核；
评估指南12――特殊交易资产的评估；
评估指南13――财产税批量评估；
评估指南14――采炼行业资产评估。
（8）白皮书（White Paper）。新兴市场评估。
3.国际评估准则中有关市场价值的定义
市场价值是各国资产评估行业中普遍使用的概念，各国资产评估理论和评估准则中关于市场价值的定义不尽相同，但大多只是措辞上的区别，其基本组成要件大 致相同。《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行 交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。
市场价值在某些国家称为公平市场价值，是资产评估业务中最常使用的价值类型。资产的市场价值反映了市场作为一个整体对其效用的认可，而并不仅仅反映其 物理实体状况。某项资产对于某特定市场主体所具有的价值，可能不同于市场或特定行业对该资产价值的认同。市场价值反映了各市场主体组成的市场整体对被评估 资产效用和价值的综合判断，不同于特定市场主体的判断。
《国际评估准则》中并没有给出非市场价值的定义。非市场价值又称市场价值以外的价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。因此非市场价值 不是个体概念，而是一个集合概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合，主要包括在用价值、持续使用价值、投资价值、保险价值、纳税价值、剩余价 值、清算价值等。
4.《国际评估准则》中关于评估方法的论述
无论评估资产的市场价值还是非市场价值，评估师都需要根据项目具体情况恰当选择评估方法。在选择评估方法时，评估师应当考虑三种基本评估方法在具体项 目中的适用性，采用多种评估方法时，应当分析、调整运用多种评估方法得出的评估结论，确定最终评估结果。
成本法经常被用于评估新的或完工不久的资产，或评估计划将要建设的项目。成本的估计通常设定了市场参与者为该资产所愿支付金额的上限。成本法也常用于 评估那些很少进行交易的特殊资产或有特殊用途的资产。成本法如果用于评估较旧的资产，可能会由于对成本和损耗的估计缺乏足够的市场资料支持，评估结果所反 映的不是市场价值。
市场法又称市场比较法、销售比较法，是指通过对与被评估资产相似或可替代资产的分析，以及对购买方为类似资产或可替代资产所愿支付的购买价格的分析， 采用必要的比较程序，估算被评估资产的价值。市场法有着较为广泛的用途，在市场数据充分的情况下该方法的重要性更为突出。通过运用市场法所获得的相关数据 也可能用于成本法和收益法的评估。当市场条件发生重大变化或波动时，或对很少交易的特殊资产进行评估时，市场法的运用受到限制。
收益法又称收益资本法或收益现值法，通过分析被评估资产的相关收入和成本费用，将未来收益折现或资本化为估算价值。收益法的理论基础在于预期原则，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的，因此收益法通过对评估对象收益能力的分析确定其价值。
成本法、市场法和收益法作为资产评估的三大基本方法，反映了三种评估思路，每种评估方法又包括一些具体的运用方法。评估师在进行某项评估业务时，应当 根据其经验和知识、当地的评估准则要求、市场要求、数据的可获得程度等综合因素，选取适宜的评估方法。评估师在选用某种评估方法进行评估时，应当考虑其他 可以适用的评估方法。这样做可以给评估师提供一个系统的分析程序，以最终分析、调整不同评估方法得出结论。
对于不动产、动产、企业价值、金融资产等各种类型的评估项目而言，三种评估方法都是适用的。但不同类型的资产评估项目所获得的相关信息资料是不同的， 分别反映了各类型资产在其相应市场上的特点。评估师应当收集、分析能够合理反映被评估资产价值的数据资料，在选取评估方法时应当充分考虑资料的可获得程度。
评估资产的市场价值时，如果评估方法运用得当，则所有评估市场价值的方法、技术和程序都会得出符合市场价值基本定义的评估结果。采用市价法进行评估时 须根据市场观察得出结果；采用成本法确定建筑成本和损耗时，须根据对成本和应计损耗的市场化分析进行判断；采用收益法时须以市场认可的现金流和市场确定的 回报率为基础。虽然需要根据数据的可获得程度以及与市场或资产本身相关的条件决定哪种评估方法最适用，但如果每种评估方法都是以市场数据为基础，采用以上 任何评估方法都可以评估出资产的市场价值。 |
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